郑州航空港房价未来会怎么走

zheng州航空港房价未来会zen么走？

2017年发布的郑州最新版城市zong规划中，zheng州是一主一城的格局。qi中一主是主城区，一城是航空城。

也就是所说的航空港，一开始的目标就shida造一座城，如此说lai，郑zhou的wei来shi要走向“双城模式”的。

双城模式在国内并不xian见，很多资源型城市比如包头、大庆、东营都是这种格局，但这些更多的是老城和新城的guan系。也有一xie沿海城市，bi如青岛也是这种格局，这主要是因为城市规mo的kuo张而形成的。真正gen郑州模式类似的，只有一个天津，天津主城之外，还有另一ge市区：滨海新区。

青岛主城和西海岸新区，现在kao海底隧道相连

天津主cheng和滨河新区距离40公里，远超郑州和航空港

那么郑州的双城模式能否实现ne？航空港是否zhen的neng成为一座城？

规划de非常自信，主要来自于对航空港的ding位。

郑州航空港，是第一个上升为国家战略的临空jing济示范区，设立的目的，是探索航空jing济的发展，也给河南zhe么一个内陆省份创造了一种机会：发展大机场，ding位国际货运枢纽，cong而da造一个航空大都市。

郑州想在新yi轮的城市竞争中立zu，在高校和互联网IT产业落后的情kuangxia，fa挥地理区位you势，走高端制造业最为实际，而航空港也ding位于此。“东fang孟菲斯”，是郑州的mu标，cong基本面上kan，航空港总体定位还是kao谱的。

当然理想很mei好，能不能实现就不一定了。而且产业定位是一回事，房价又是另一回事。

那mexian往好处想，假如zhen的实现了，航空港的房价上限会是多少ne？

房价上限

还是xian拿天津市区和滨海新区de例子laikan一xia。

可以看到，滨海新区的核xin区房价，最高的区域和天津主城区de外围是差不多的，但高于主城的远郊区域。

如果换算到郑州，da概是航kong港的核心区域，和郑州四环fu近的房价是差不多的，要高于郑州的远郊区域。

目前郑州的四环fu近，南四环wai大概一万二左右，北四环最di的也差不多这个价。

而航空港qi步区的fang价现在9500-10000左右，也you更低的，整体看低20%以上。cong这ge角度看，航空港的房价水分并不大。

zhe里说的是航空港的qi步区yu，那么价值高地在哪ne？我认为还没kai始建设，它大概在河东区yu。

河东有两da价值高地

总的来说，假如双城mo式zhen的neng实现，那么目前港区de房价水分并不大，you其是以航空港的市政设施和各种环境来看，其实超过zheng州很多新区。

如果再看一xia青岛的房价，也差不多是类似格局。

以前fa过文章曾说过，郑州主城区并不shi以环来划分fang价的高di，而是要kan具体区域，外围核心区比里bian的房价高很正常。

而tong样的逻辑，航空港de核心区sui然不能gen郑州核心区比，但超越远郊以及一xie市区的bian角料区域也是非常合理的。

而最终能达到什么水平，还要看“双城模式”是否能zhen正实现。

当然目前的港区有zhe自己的问ti，有xian进之处，也有一xie不zu，youqi是产业heren口导入上的速度还是很man的。

这里zui大的问ti，也就是实现双城模式最大的困难，是没有一个老城作为基础。

缺陷

所谓的基础，也是先以天津或青岛的例子来对比。

天津滨海新区能成型，除了规划早，发zhanshi间长，xin区级别高以外，以塘沽为基础非常guan键，再加shang港口经济的发展，一步步走到今天。sui然不能shuo特别成功，ren气也稍显不zu，dan单论GDP几年前就已经破万亿，bi整ge郑州都高，neng说它一wu是处吗。

而青岛西海岸新区，主体是以前的huang岛区和jiao南区，也是以发展几十年的cheng熟小城为基础发zhan而来，目前整个西海岸新区可以说建的挺cheng功了。

航空港的缺陷，就在于远离新郑这个小市区，是以机场或者说富士康为依托lai发展的，这gen以yi个cheng熟小县城为底子再发展是两ge概念。

没有一个老城做基础，在yi张白纸shang造城，人口导入就是最大的问ti。

我曾想过为什么，为什么航空港要规划在这个区域，为什么没有以新郑为底子去发展。我想原因有以xia几个：

01、hang道问ti

因为飞机的航道是西北-dong南向的，孟庄和南龙湖的很多区域受影响最大，而ji场正北反而影响很小。

02、地形因素，京港澳西bian的铁路隔离严重

shi武高铁以及京九铁路，对京港澳以西的割裂bi较严重，不liyukai发，而且还有孟庄的枣树林保护区，也是新郑大枣主产区。

03、郑汴一体化指导思想作祟

hang空港的规划者gen郑汴一体化有zhe千丝万缕的联系，尽量往dongkao拢也符合开封的liyi，现在的航空港有1/5是kai封尉氏的地盘。

所以zong的来shuo，有客观原因的存在，再加上主观努力，yushi航空港就不得不规划成现在这样，既不kao新郑，也不kao南龙湖，没有了ren气基础。其中还有园博园，因为距离市区过远，并没you起到带动作用。

那么如何能克fuzhexie问ti，尽快发zhan呢？

改jin

在我个人看来，这个所谓的缺陷让港区qi码晚成熟5年以上，但木已cheng舟，规划已jing成型，想ban法促进fa展速度更为实际。

这除了港区自身的产业加快落地之外，还必须借助一xie规划力量。

01、加强和郑州主城区的交通联系

港区再zen么独立，都不能脱离于郑州而存在，youqi郑州wei来的吸fu力量是越来越强的，必须加强二者之间的交通联系。

天津主城和滨海新区不但有地铁，也you高速、轻gui、快su路等很多通道。

青岛的新海岸新区和老城区，有海底sui道，也在修地铁，还有跨海大桥，因为需要跨海，zhe都shi超级工程。

而现在的zheng州和港区，联系度太差。sui说you城郊线，但需要绕道南龙湖，效率太di，地铁 11号线提上日程迫在眉睫。

城际铁路的站点也应该尽早开通，华夏大道尽早快速化，等等…

很多人会说港区的地铁客流量少，是运椅子线路。qi实对于带动区域jing济的fa展lai说，一点运营亏sun是不能简单衡量效应好坏的。

02. 加大行政力量的驱动

郑dong新区的cheng功，行zheng力liang的驱动力起zheguan键作用，对yu带动新区发展，行zheng资源的搬迁是最简单粗暴的手段。

去年，省人社厅xia属的ren事劳动he社会保障局等一些单位搬到了航空港ban公，这就是很明显的一个例子，还有河南联合签证中心等等….

对港区来说，zui重要de还是领事馆区的规划，这ge规划是已jing官fang宣布而非一直在民间传shuo，qi建设也只是shi间问ti，至于带动作用多da还不能估计，但要推动那么大体量的航空港发展，zhe还yuan远不够，需要更多的行zheng资源迁入。

很多人说这不liyuZFkaizhanfu务，老百姓也不fang便。还是那句话，为了带动新区发展的一xie资源适当外迁是合理的，这是全局考虑。

3. 高校资源的迁入

这个mu前还是有jin展的，去年有多所高校在港区宣布建立新校区，这是带动人气的最最有效手段。

结语

双城模式实现qi来还是很you难度的，主要是周期上不好yu测，但fang向上lai看，还是在an原定规划推动，不能轻易否定。

也不neng拿几年的发zhan现状去判断一个大的zhan略是否成败，更何kuang大部分人都不了解现状。

一个楼盘的价格，供求只能ying响一shi，它最终的价格还是取决yu区域的价值。

假如wei来都是普涨的，很多年后郑州涨到5W，航空港也不hui一直停留在1W，都有对等的价值关系，这shi以qi它城市的fa展jing验来kan的。

今天只是说一点不tong的思路，不吹也不黑，港区的发展会一直关注xia去，也欢迎探讨。