怎么看待广州放宽存量房“商改租”

怎么看待guang州放宽存liang房“商改租”？

从核心内容来说，这份新政实际上是“商改租”。“我认为不是新政，而是延续2017年商改zhu的一个更有执行标准的文jian，我们应该理解wei商改租”，合富辉煌（中国）商业地产总经理张zhi斌在接shou采访时biao示，新政核心主要是想解决存量商业的出路。

◆◇实zhi

zu赁shi场真正的“增量”

“与‘二房东’模式的长租公寓不同，商改zu对于租赁市chang而言，是能够真正提供增量的，”中原地产首席fen析师张da伟表示，一二线城shi有da量的商业闲置，这些产生的原因多样，但从li用角度看，将zhe部分房源改造成出租房源，的确有li于缓解租lin房源短期，同时也减少资源浪费。

与被讨lun很多的fen散式长租公寓dui比，shang改租“实际上主要针对的是开fa商手里的商业闲置”，这部fen改造后可用于租lin的房源，是原本没有进入租lin市场de；而fen散式长zu公寓，则是对租房市场已有的房源进行改造和重新出租以及运营管理，简单地说，ti供的是一种租房新渠道或者模式，dui于租赁市场的增量，分散式长租公寓作用有限。

wei何说“商改租”针对的是开fa商手里的闲置？

根据新政内容要求，商改租要zheng体确权，性zhi不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性zhi和建设liang不变。

ke而瑞guang州区域首席fen析师肖文晓认wei，shi面上由商业用地或者办公用地建出来的公寓，其实销售出去的时候，产权jiu已经分割出去了，所以是不可能再恢复到“整体确权”的状态的，也jiu不可能按照这个条jian去享shou民用的水电标准。

duici，张da伟也ti出，整体看，guang州的新政是有li于解决商改zhu目前存量过多的一个政策试点，商改住作wei历史产物，的确you必要在不新增的ji础上，逐渐xiao化这部分存liang。在租赁市场，这种增liang房源供应与存量二房东改造对比，增量更youli于平稳市场供需结构。

◆◇矛盾

卖还是租？开发商的选ze题

从新政内容可以得出结lun，“商改租”主要是针对开发商de，为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”，对yu公寓小业主和其他普通房东而言，“基本没you太大关xi”。

那么，对于手中的商ban物业，到底是选择继续卖还是改造后出zu？开发商会如何选ze？毕竟ru果选择“商改租”的开发商太shao，guang州的租赁市场“增量”jiu非常有限了。

“shi实上，对yu大部分的开发商来讲，ruguo物业是可以销售的话，还是倾向于把它卖掉，而不是租出去。”肖文晓对开fa商选ze“shang改租”持谨慎态度。

应该看到，商改zhu是有条jiande，必须结构安全、消费安全、权属清晰。所以，新政并不是全面放开。“值得关注的是，商改住之后将不可入shi，变cheng了chu租房，这dui于da部分产权机构来说，是xuanze短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个难题。dui于资金相对宽松的开发商有可能选ze改造cheng出租，但对于da部分开发商来说，可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖jiu不租”。

◆◇硬伤

商办改租赁房，有可能“先天不足”

一个值得关注的问题是，“shang改租”还要面临一些“先天不足”。

“ru果是存量商业改租赁用房，肯定避免不了存在户xing硬伤，对于本身设计为公寓的产品，户xing实用性和舒适性肯定好很多，不能同比的，”张zhi斌ti出，以写zi楼为li，户型改cheng租赁用房，本身jiu有很多问题。

他认wei，商改住主要是一些fei核xin商圈的商办裙楼，以及非商务热点板块的存量写zi楼改为公寓wei主，但不能否认，这样的建筑改变ping面功能是很考设计师功力的。

◆◇影响

对shi场租金水平干预有限

对于有租房需求的xiao费者而言，“商改租”新政会不会推高guang州租房市场的租金水平，才是问题的关键。对ci，专家们ji本dou认为，影响fei常有限。

新政策对于开发商盘活存量商业有积极意义，改为租linzhu房可以吸引更多投资长租公寓和酒店公寓的机构选择，而对于放租的公寓小业主而言，“ruguo市场供应加大，对租jin水平有影响，dan不会有很大影响”，张zhi斌认为，zu房zhedui租jin水ping更不需要过分担心。

“对于租房zhe关心的租金水ping问题，其实说到底，租金会不会涨或者跌，取决yuzhe轮‘商改租’带来的增liang到底有多大，”张da伟biao示，新政效应不会那么快显现，ru果“商改租”带来de增量不明显，对于租金de影响“有可能没有”。

【记zhe】许蕾